Uzak geçmişe baktığımızda; savaşlar, halk ayaklanmaları, sınai gelişmeler, ihtilaller gibi önemli olayların dünyada emlak piyasası üzerinde ciddi etkiler bıraktığını görmekteyiz. Yakın geçmişte ise, özellikle COVID-19 pandemisi sonrasında dünya genelinde yaşanmakta olan emlak krizi ciddiyet kazanmıştır. Konutun bir tür yatırım aracı halini alması, bunun uzantısı olarak da lüks konut sayısının çok fazla, uygun fiyatlı konutların ise yetersiz kalması krizi tetikleyen bir diğer etken olmuştur.
Çin’de baş gösteren emlak krizi neticesinde, konut satışlarında fahiş bir düşüş yaşanmıştır. Getirilen düzenlemeler sebebiyle borca batmış durumdaki müteahhitlerin proje öncesinde mevduat almaları yasaklanmıştır. Bu nedenle, şu anda bazı Çinli müteahhitler şeftali, karpuz, sarımsak gibi tarım ürünlerini ön ödeme olarak kabul etmeye başlamıştır. Bunun yanında, Çin’in birçok kentinde ev satın alan emlak müşterileri tarafından uygulanan ödeme boykotu, ülkede faaliyet yürüten bankaları zor durumda bırakmaktadır. Ülkede gayrimenkul krizinin etkisini en çok hissedenler ise gayrimenkul firmalarıdır. Bu şirketlerin başında gayrimenkul devi Evergrande gelmektedir. Çin için büyük önem taşıyan gayrimenkul sektöründe meydana gelen daralma, ülke ekonomisi için tehlike çanlarının çalmakta olduğunu göstermektedir.
Konut krizine çözüm üretmek için bazı ülkeler tarafından çeşitli adımlar atılmıştır:
– Geçtiğimiz yıl, ABD’de Biden hükümeti tarafından hazırlanan 1,8 trilyon dolarlık sosyal harcama paketi Temsilciler Meclisi tarafından kabul edilmiş olup paket kapsamında, kira yardımı ve ucuz kiralık konut inşası gibi düzenlemeler yer almaktadır.
– Almanya’da 2015 senesinde “kira freni” sistemi uygulamaya konmuştur. Düzenleme, kira bedellerinin eyaletlerce belirlenen miktarın maksimum yüzde on fazlasına çıkabileceğini öngörmekteydi.
– Berlin Eyalet Yönetimi, 2020 yılında “tavan kira” uygulamasını yürürlüğe koymuştur. Kiraların 5 sene süresince sabitlenmesini öngören bu düzenleme, Hıristiyan Demokrat Parti ve Hür Demokrat Parti’nin başvurusu üzerine Almanya Yüksek Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.
– İrlanda’da iktidarda olan koalisyon hükümeti, uygun fiyatlı konutların inşa edilmesi için 20 milyar euro tutarında bütçe ayrılacağını açıklamıştır.
– Güney Kore’de hükümet, ülkede geçerli olan “jeonse” sisteminde (bir tür kaparo sistemi) birtakım düzenlemeler yapmıştır.
– Arjantin’de 2020 yılında getirilen düzenleme ile kira artışı yapılması ve kiracıların çıkarılmasının önüne geçilmiştir, fakat bu uygulama yaşanan problemlerin çözümüne katkı sağlamamıştır.
Türkiye’de “Emlak Balonu”
Ülkemizde etkilerini tüm vahametiyle görmekte olduğumuz ekonomik krizin beraberinde getirdiği en önemli sorunlardan biri olan “emlak balonu”, konut fiyatlarının yükseleceğine dair beklentinin olağanüstü şekilde artması neticesinde bir çeşit sürü psikolojisinin oluşmasına yol açmıştır. Oluşan algı, ev sahiplerinin mevcut emlak piyasasının durumunu fırsat olarak görmelerine, bu sebeple de kira ve satış bedellerini normalin çok üzerinde artırmalarına neden olmuştur. Durum öyle bir hal almıştır ki; Muğla, Antalya ve İstanbul başta olmak üzere bazı şehirlerde ortalama kira fiyatları asgari ücreti aşmış durumdadır. Mevcut problemlerin konut (emlak) sorunu olarak mı, yoksa barınma sorunu olarak mı değerlendirilmesi gerektiği tartışmalıdır.
Ülkemizde uygulanmaya çalışılan inşaata dayalı büyüme stratejisinin doğal sonucu olarak, şu anda her şehrimizde sayısız emlakçı ve müteahhit olduğunu görmekteyiz. Nitekim, Çin’den sonra dünyada en çok müteahhittin olduğu ikinci ülke Türkiye’dir. Söz konusu strateji doğrultusunda, geçmiş dönemde inşaat sektörünün desteklenmesi için bazı adımlar atılmıştır. Konut alımında yabancılara sağlanan teşvikler, yap-işlet-devret modelinin uygulanması gibi inşaat sektörünün desteklenerek “emlak balonu” sorununun çözülmesi amacıyla yapılan bazı hamleler, ne yazık ki akim kalmıştır. Söz konusu teşvikler yabancıların konut talebini artırmış, yap-işlet-devret modeli ise kamu zararına neden olmuştur. Teşviklerin yanı sıra, dünyadaki eğilime paralel olarak konutun yatırım aracı olarak popülerlik kazanması da konut talebinin artmasına sebep olmuştur.
Yakın geçmişe baktığımızda, Türkiye’nin konut fiyatlarının en fazla arttığı ülkeler arasında olduğu gerçeği göze çarpmaktadır. Ülkemizdeki emlak krizini analiz ederken birkaç kritik sacayağından bahsetmek gerekmektedir. İzlenen ekonomi politikaları dövizin artmasına, dövizdeki artış enflasyonun yükselmesine, artan enflasyon ise inşaat maliyetlerinin fırlamasına yol açmıştır. Bunun kaçınılmaz sonucu olarak, konutta çok belirgin bir arz fazlası (konut stoku) olmasına karşın fiyatlarda düşüş yaşanmamış, bilakis inşaat maliyetlerinin artması dolayısıyla konut fiyatlarında da feci bir yükseliş meydana gelmiştir. Yaygın kanının aksine, Türkiye’de konut açığı yoktur, konut fazlası vardır. Ancak, konut fazlasını oluşturan konutlar ihtiyacı giderecek nitelikte değildir. Bu konutların büyük çoğunluğu lüks konutlar olduğundan, düşük gelirlilerin konut ihtiyacının karşılanması noktasında fayda sağlamamaktadır. Bu duruma ek olarak, ülkemizin maruz kaldığı yoğun mülteci akını, Rusya-Ukrayna Savaşı gibi birtakım olaylar da krizin büyümesine neden olmuştur.
Ekonomik kriz emlak krizine, emlak krizi de gittikçe derinleşmekte olan bir tür sosyal krizin peyda olmasına yol açmıştır. Son dönemde kiracılar ve ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların zirveye çıkması, tahliye ve kira tespit davalarının anormal şekilde artması bunu açıkça göstermektedir. Ayrıca, yabancıların kolaylıkla ev sahibi olabildiği bir ortamda Türk vatandaşlarının krizin yıkıcı etkilerinden fazlasıyla nasibini alması toplumda ciddi hoşnutsuzluklara neden olmuştur.
Arz fazlasını meydana getiren konut stokunun kamulaştırılarak uygun maliyetler ile dar gelirlilere konut sağlanmasının, konut krizinin sebep olduğu vahim sonuçları önemli ölçüde bertaraf edeceği öngörülmektedir.
