BDDK’nin ince ayarlı makroihtiyati kararları doğrultusunda bireysel kredi kartları ve ihtiyaç kredilerinin yeniden yapılandırılması, kredi kartları ve kredili mevduat hesaplarının limitlerinin belirlenmesi ile konut kredilerinde kredi değer oranına ilişkin düzenlemeler yapıldı. Bu düzenlemelerle tüketicilere verilen konut kredilerinde teminat olarak alınan konutun değerine göre birinci el-ikinci el ayrımı kaldırıldı; 2010 sonrası yapılan ve asgari C enerji sınıfına sahip konutlar için avantajlı kredi değer oranları uygulanabilir hale geldi. Şubat ayının başında devreye alınan yeni düzenlemeler, ipotekli konut satışlarına hemen yansıdı ve bu satışların payı 33 ayın ardından yeniden yüzde 20’nin üzerine çıktı.
Enflasyon hedeflemesi, makroihtiyati tedbirler ve konut kredilerindeki kısıtlamalar nedeniyle ipotekli satışların payı son yıllarda düşmüş ve 2024’te yüzde 10,7 ile dip noktasına gerilemişti. Ancak geçen yıl yüksek kira maliyetleriyle birlikte mevduat, döviz ve altın getirileri konut alımına yönlendikçe toplam konut satışları yaklaşık 1,8 milyon adede ulaşarak rekor kırdı; bu rakamın %14,33’ü ipotekli olarak gerçekleşti. Yılın başından itibaren ipotekli satışların payı artışını sürdürerek ocakta %18,2, şubatta ise %20,1’e yükseldi ve Mayıs 2023’te görülen en yüksek seviyenin altında kalmış olsa da önceki döneme göre belirgin bir artış kaydedildi.
BDDK’nın mevcut düzenlemeleri sayesinde kredi kısıtlamalarının kısmen gevşetildiği belirtilirken uzmanlar, faizin yaklaşık yüzde 1’e gerilemesi durumunda ipotekli satışların payının %35–40 düzeyine çıkabileceğini ifade ediyor. “Finansman kanalı yeniden çalışmaya başladı” olarak nitelendirilen süreçte, İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, ipotekli konut satışlarının toplam içindeki payının yeniden %20 seviyesine yaklaşmasının finansman tarafında kısıtlı da olsa bir normalleşmeye işaret ettiğini belirtiyor ve kredi kullanımı koşullarının daha geniş bir alıcı kitlesine hitap edecek şekilde yeniden tanımlanmasının bu artışta önemli bir etken olduğuna dikkat çekiyor.
Hepşen, kredi değer oranlarının konutun enerji sınıfı ve ekspertiz değerine göre yeniden düzenlenmesinin bazı fiyat segmentlerinde krediye erişimi kolaylaştırdığını belirterek, bu durumun ipotekli satış payındaki artışta kendini gösterdiğini ifade ediyor. Özellikle ikinci el konut piyasasında hareketin yoğunlaştığını ve mevcut stok üzerinden ilerlediğini söyleyen Hepşen, bu değişimin konut arzı üzerinde doğrudan bir etkisinin henüz netleşmediğini ekliyor. Kendi içinde bakıldığında, kredi payındaki artışın yalnızca yeni konut üretimine güçlü bir ivme kazandırması için henüz erken olduğuna dikkat çekiyor ve finansman kanalının yeniden çalışmaya başlamasının talebi kredi tarafına geri döndüren bir sinyal olduğunu vurguluyor.
Bankalar artık konut kredisi kullandırmada daha istekli olarak görülen süreçte TÜGEM Başkanı Hakan Akdoğan, aylık faizlerin yaklaşık %3,5–4 bandında seyrettiği dönemde kredilerin son dönemde %2,5’ın altına indiğini belirtiyor ve bunun satışlara olumlu yansıdığını kaydediyor. Özellikle yüksek kira nedeniyle vatandaşların, “kira ödeyeceğime taksit öderim” düşüncesiyle hareket ettiğini ifade eden Akdoğan, bazı vatandaşların belirli bir peşinatla ev sahibi olmayı hedeflediğini aktarıyor. BDDK düzenlemesinin ardından bankaların kredi taleplerine olumlu yanıt verme eğiliminin arttığını, böylece ipotekli satış payının yükseldiğini söyleyen Akdoğan, ancak hedefin hala uzak olduğuna değinerek faizlerin yaklaşık yüzde 1’e gerilemesi halinde ipotekli satış payının %35–40’a ulaşabileceğini sözlerine ekliyor.
