İstanbul’da stüdyo daireler yeniden gündeme geliyor. 1+0 olarak adlandırılan bu küçük konutlar, yaklaşık on beş yıldır çeşitli faydalar ve çekincelerle yasaktan serbestliğe savrulan bir süreçten sonra nihayet kalıcı bir konuma yaklaşmış gibi görünüyor. Barınma maliyetlerindeki hızlı artış, maliyeti düşüren bu tür konutların zorunlu hale geldiğini gösteriyor. Geliştiriciler ve tüketiciler artık küçük daire üretiminin serbest bırakılması konusunda ortak fikirde. Bu bağlamda üç temel fayda üzerinde mutabakat var: 1) Stüdyo dairelerin üretiminin daha uygun konut satışını sağlayacağı, 2) Özellikle kentsel dönüşümde parasal yük olmadan daha küçük konuta geçişi kolaylaştıracağı ve 3) yalnız yaşayanlar, yaşlılar ile öğrencilerin daha uygun fiyatlı konutlara erişimini artıracağı. Ancak bu faydaların yanında Türk aile yapısının stüdyo dairelerinde yaşamaya pek uygun olmadığı yönünde bir çekince de bulunuyor. Son yıllarda konut fiyatları ve kira giderlerindeki hızlı yükseliş bu çekincenin önünü önemli ölçüde kapatıyor.
İstanbul’da en uygun 2+1 konutlar yaklaşık 4 milyon lira bandında satılırken, yeni yapılacak 1+0 dairelerin 2 milyon liraya kadar inebileceği öngörülüyor. Bu durumda planlı alanlar imar yönetmeliği kapsamında daha önce salon olarak kullanılan oturma odası ve banyo/tuvaletin belirlenen en küçük metrekare oranları, yatak odası için ayrı bir kapı açılmaması sorununu da değiştirmiş oldu. 2017’ye kadar en küçük 1+1 yerine 1+0 daireler inşa edilmeye devam ederken, yatak odası için en az 8 metrekarelik bir alan zorunlu hale getirildi ve artık ayrı bir oda olarak inşa etmek gerekiyordu. Ancak güncel değişikliklerle, bağımsız bölümlerin yüzdesi 20’yi geçmemek şartıyla, oturma odasında en az 9 metrekarelik bir yatak nişi (girinti) varsa konutta ayrıca yatak odası yapılması zorunlu olmayacak ve böylece 1+0 konut projelendirmek yeniden mümkün hale geldi.
Geleneksel bakış açısı başlangıçta aileler için uygun bulunmasa da, yararlanılan talep ve piyasa dinamikleri buna karşı yönde ilerliyor. Arsa maliyetleri ve yeni konut arzındaki azalma, daha çok konut üretilmesini gerektirdiği için kararın iki taraf için de olumlu olduğu düşünülüyor. Sektör temsilcileri, 1+1 ve 1+0 dairelere daha çok yer verileceğini belirtirken, çocuklu aileler, doğal yaşam ve çevreci projeler gibi tercihler öne çıkıyor. Banka faizlerinin düşüş eğilimini sürdürmesi halinde taksitlerle konut edinmek daha da cazip hale gelecek.
İTO’nun değerlendirmesi İstanbul Ticaret Odası (İTO) Konut İnşaatı Meslek Komitesi Başkanı Mükremin Tekin, düzenlemenin artan uygun fiyatlı konut talebine yanıt verebileceğini ifade ediyor. Geleneksel görünüm nedeniyle aileler için uygun olmadığı düşünülse de bu uygulama zorunlu olarak olumlu bir yön kazandı. Girintiyle belirlenen alanda 1+1 benzeri bir algı oluşacağını ve yalnız yaşayanlar, yaşlılar ile öğrenciler için önemli bir seçenek sunacağını kaydediyor. Kentsel dönüşümde de tıkanan noktaların çözümüne katkıda bulunabileceğini belirterek, daha düşük metrekareli konutlar için ödenmesi gereken ek miktarın da azalacağını vurguluyor. Mevcut durumda İstanbul’da en düşük satış fiyatı yaklaşık 4 milyon lirayken, yeni 1+0 dairelerin bu seviyeyi 2 milyon liraya kadar düşürebileceği ifade ediliyor.
Konut alırken dikkat edilmesi gerekenler Merkezî Kayıt Kuruluşu, Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM) konut, arsa ve iş yeri alımında izlenmesi gereken yol ve dikkat edilmesi gereken hususları üç ayrı rehber halinde toparlamıştır. Örneğin konut alırken tapuda konut veya mesken niteliğinde tescilinin olduğuna bakılması gerektiğini vurgular. Ayrıca kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti mi olduğuna dair bilginin kontrol edilmesi, arsanın yüz ölçümü, hangi tarihte hangi nedenle tescil edildiği ve taşınmaz üzerinde haciz veya kısıtlama gibi kayıtların incelenmesi gerektiğini hatırlatır. İşyeri veya dükkan niteliğindeki taşınmazlar için de aynı derecede tapudaki niteliğin doğru kaydedildiğinin teyit edilmesi önemlidir.
Sonuç olarak yeni düzenlemelerin, konut piyasasında arzı artırması ve talebi dengeli bir şekilde karşılaması bekleniyor. Ancak alıcılar için tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakı bilgisi, arsa yüz ölçümü ve kısıtlamalar gibi detaylar konusunda dikkatli olmak her zaman kritik bir noktada kalıyor.
