Ozan BİNGÖL
Gelir İdaresi verilerine göre, 2024 yılı Aralık sonu itibarıyla gayrimenkul sermaye iradı mükellef sayısı 2 milyon 710 bin 366’ya ulaşmıştır. Vergi idaresinin bu alandaki yoğun çalışmaları ve denetimleri sonucunda, mükellef sayısının en çok artan gelir türü olduğu gözlemlenmiştir. 2020 yılı Aralık ayına kıyasla 2024 yılı Aralık ayındaki artış oranı %31,8 olarak kaydedilmiştir. 2001 yılında bu rakamın yalnızca 387 bin 300 olduğunu göz önünde bulundurursak, bu vergi türündeki mükellef artışının ne kadar hızlı bir şekilde gerçekleştiği anlaşılmaktadır. Vergi idaresinin bu alana harcadığı emeği diğer gelir grupları için harcaması halinde, belki de daha fazla gelir etkisi elde edilebilirdi. Ancak bu, tercih meselesidir. Şimdi 2024 yılında kira gelir beyanına ilişkin açıklamalarımızı sorular ve cevaplarla sunalım. Bu açıklamalar sırasında ilgili mevzuat ve GİB tarafından hazırlanmış rehberlerden faydalandığımızı belirtmeliyiz. GİB’in hazırladığı vergi rehberlerinin son derece faydalı ve açıklayıcı olduğunu, bu konuda emeği geçenleri de tebrik ettiğimizi ifade edelim.
1- Kimler Kira Geliri Beyanında Bulunacak?
Binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içerisinde elde edilen hasılatın, 2024 takvim yılı için 33.000 TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden bireylerin, yıllık olarak belirlenen bu istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri durumunda beyanname vermelerine gerek bulunmamaktadır. Beyana tabi geliri yalnızca gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler için:
- Bir takvim yılı içerisinde elde ettikleri konut kira geliri, 2024 takvim yılı için 33.000 TL’lik istisna tutarını aşanlar,
- Tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarı 2024 takvim yılı için 230.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar,
- Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerden, kesinti ve istisna uygulamasına tabi olmayan ve tutarı 2024 takvim yılı için 13.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar, yıllık beyanname vermekle yükümlüdürler.
Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekecektir. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda, bu bireyler adına verilecek yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanacaktır. Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması durumunda, her ortağın yalnızca kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.
2- Kira Beyannamesi Ne Zaman ve Nereden Verilebilir?
Mükelleflerin, 2024 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1 Mart – 2 Nisan 2025 tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Normalde 31 Mart’ta sona eren beyan süresi, son günün Ramazan Bayramı’na denk gelmesi ve bu günün resmi tatil olması nedeniyle 2 Nisan 2025’e kadar uzatılmıştır. Beyannamelerin verilme yöntem ve araçları konusunda Gelir İdaresi’nin sağladığı imkanlar oldukça çeşitlidir:
- Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla internet üzerinden,
- Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) aracılığıyla internet üzerinden,
- Hazır Beyan mobil uygulaması aracılığıyla cep telefonundan,
- Vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu, parola ve şifre ile mükellefin kendisi ya da 3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılığı yetkisi almış meslek mensupları ile elektronik beyanname aracılık sözleşmesi imzalanarak Dijital Vergi Dairesi (e-Beyanname Sistemi) ile elektronik ortamdan,
- Bağlı bulunulan (ikametgahın bulunduğu yer) vergi dairesine kâğıt ortamında elden,
- İkametgah adreslerine bağlı kalınmaksızın herhangi bir vergi dairesinden,
- Kağıt ortamında düzenlenen beyannameler posta yoluyla da gönderilebilir.
Kâğıt ortamında hazırlanan beyanname; kayıtsız (adi) posta ile gönderilmiş veya özel dağıtım şirketleri tarafından getirilmiş ise vergi dairesi evrak kayıt tarihinde, kayıtlı posta (Taahhütlü, Acele Posta Servisi, Kurye vb.) ile gönderilmiş ise zarfın üzerine PTT tarafından tatbik edilen kabul tarihinde verilmiş sayılacaktır.
3- Kira Geliri İstisnasından Kimler Yararlanamaz?
2024 yılında konut kira gelirinin 33.000 lirası istisna olarak belirlenmiştir. Ancak aşağıdaki durumlarda bulunanlar bu istisnadan yararlanamazlar:
- Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar,
- 2024 takvim yılı için 33.000 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyanın gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettikleri ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2024 takvim yılı için 870.000 TL) aşanlar, 33.000 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
- Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresince beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2024 yılı için belirlenen 33.000 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabilecektir.
4- Hisseli veya Miras Kalıp Paylaşılmamış Konutlarda İstisna Nasıl Uygulanır?
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması durumunda, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, 2024 takvim yılı için belirlenen 33.000 TL’lik istisna tutarı her bir ortak için ayrı ayrı uygulanacaktır. Mirasın paylaşılmamış olması durumunda, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır. Bu nedenle, eşlerin ortak alıp kiraya verdikleri konutlar için istisna tutarını iki katına çıkarma imkanları olduğunu hatırlatmakta fayda var.
5- Konutunu Satanlar, Kiraya Vermeyenler, Kendi Oturmaya Başlayanlar Bunu Vergi İdaresine Bildirmek Zorunda mıdır?
Gayrimenkulden herhangi bir kira geliri elde edilmemesi ya da ilgili takvim yılı için belirlenen istisna tutarının altında gelir elde edilmesi durumunda mükelleflerin boş beyanname vermesi veya bu durumu vergi dairesine bildirmeleri zorunlu değildir. Mükellefler, daha önce GMSİ mükellefi iken 2024 yılı için, kira geliri elde etmeme, ilgili konutta kendisi veya alt veya üst soy ile kardeşlerinin oturmaya başlaması veya gayrimenkulü satması durumunda beyan edecek gelirinin olması halinde, bunu bir dilekçe ile bağlı oldukları vergi dairesine bildirebilirler. Bu dilekçeyi vermek için vergi dairesine gitmeye gerek yoktur. Dilekçenin hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “İşlemlerim/İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığıyla da verilmesi mümkündür.
6- Kiracım kiraları ödemedi, beyan edecek miyim?
Kira gelirlerinde tahsil esası geçerlidir. Yani, ilgili yıl içerisinde eviniz kirada olsa bile kirayı alamamışsanız, almadığınız kiraları beyannamenize eklemeyeceksiniz. Kira gelirinizi beyan ederken, 2024 yılı içerisinde tahsil ettiğiniz konut veya işyeri kira gelirleri beyan edilecektir. Örneğin, 2024 yılında bir meskeninizi aylık 10.000 TL’den yıllık 120.000 TL karşılığında kiraya verip, ancak kiracıdan bunun 80.000 TL’sini tahsil ettiyseniz, yıllık kira tutarının hepsini değil, yalnızca tahsil edilen 80.000 TL’lik kısmını beyan edeceksiniz.
7- Geçen yıl iki yıllık kira gelirini peşin aldım. Bu yıl hepsini mi beyan edeceğim?
Hayır. Beyan edilecek kira geliri, ilgili olduğu yıla ait olup tahsil edilenleri kapsamaktadır. Siz 2021 yılına ilişkin bu yıl vereceğiniz kira beyanında, peşin tahsil ettiğiniz kiranın yalnızca 2021 yılına isabet eden kısmını beyan etmelisiniz. Kira geliri elde eden kişi tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın geliri olarak değerlendirilmektedir. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ise ait olduğu yılın geliri sayılmaktadır.
8- Kiraya Verilen Taşınmazın Sahibi ile Kira Ödenen Kişi Farklı Kişilerse Ne Olacak?
Çokça sorulan sorulardan biri de, tapu başka birinin adına kayıtlı iken kiraların başka birine yatırılması durumunda ne yapılacağıdır. Bu durumda tapu sahibi beyan vermeli, kira bedelini alan kişi de durumu vergi dairesine bildirmelidir. Örneğin, bir konutun sahibi Ahmet Bey iken, kiralar oğlu Mehmet Bey’in hesabına yatırılmışsa, beyanı Ahmet Bey yapacaktır. Kiranın bankadan ödenmesi nedeniyle Gelir İdaresi’nin Ahmet Bey’in peşine düşmemesi için de vergi dairesini bilgilendirmekte fayda vardır.
9- Kira Geliri Beyanında Götürü Usul mü, Gerçek Usul mü Seçilmeli?
Kira geliri beyan edilirken hangi usulün seçileceği önemlidir. Çocuğunuzun özel okul ücretlerinden özel sağlık sigortasına kadar pek çok gider vergi matrahından nasıl indirilir? Ödemeniz gerekenden daha fazla vergi ödememek için, kira geliri vergisini nasıl hesaplayabilirsiniz? Bu bağlamda, gelişmiş ülkelerde “Ödenmesi gerekenden daha fazla vergi ödememe hakkı”nın (“The Right to Pay No More than the Correct Amount of Tax.”) en önemli ve temel mükellef haklarından biri olduğunu hatırlatmak isteriz. Kira geliri beyan edilirken iki yöntemden biri tercih edilmelidir. Bunların ilki götürü gider yöntemidir. Bu yöntemde, herhangi bir belge veya gider unsuru dikkate alınmadan, kira gelirinden varsa istisna düşüldükten sonra vergiye tabi hasılatın %15’i kadar götürü gider olarak düşülmektedir. Götürü gider yöntemi seçildiği takdirde 2 yıl bu yöntemde kalma zorunluluğu da bulunmaktadır. Kira geliri beyan edilirken seçilebilecek bir diğer yöntem ise gerçek gider yöntemidir. Götürü gider yöntemine göre çok daha avantajlı olan bu yöntemde, belgelendirmek kaydıyla birçok gider kalemini gelirden düşebilirsiniz. Gerçek gider yönteminde;
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan borçların faiz giderleri,
- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergiler, emlak vergileri, resim, harç ve kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır).
Bu saydıklarımız belgelendirmek şartıyla gider olarak dikkate alınır. Ancak bu gider toplamı direkt olarak gelirden düşülmez, önce gerçek indirilecek gider formülü ile gerçek indirilecek gider hesaplanmalıdır. Gider Yöntemi Tercihi konusunda aşağıda önereceğim test yöntemi ile ciddi vergisel avantajlar elde edebilirsiniz. Pek çok kira geliri mükellefi, belge bulma ve saklama ile uğraşmamak istediği ya da bu konuda yeterli bilgisi olmadığı için kira gelir beyanında “götürü gider” usulünü kullanıyor. Oysa kira geliri elde eden birçok mükellefin, kiraya verdiği taşınmaz için ödediği kredi faizi, onarım ve bakım masrafları gibi önemli giderleri bulunmaktadır. Bazı mükellefler ise kendileri kirada oturup, evlerini kiraya vermektedir. İşte kiradaki taşınmaza ilişkin yüksek miktarda gerçek giderin söz konusu olduğu durumlarda, aslında hiç kira geliri ödememeniz veya ödeyeceğiniz tutarı oldukça düşürmeniz mümkün. Peki bunun için vergi uzmanı olmanız mı gerekiyor? Elbette hayır. Aşağıda açıklayacağım yöntemi kullanarak, götürü gider yöntemini ve gerçek gider yöntemini uygulamanız durumunda ödeyeceğiniz vergiyi görebilir ve buna göre ciddi vergi avantajı elde edebilirsiniz. Yöntem oldukça basit. Hazır beyan sistemine giriş yapın, götürü gider usulünü seçin ve tüm adımları geçip ödemeniz gereken vergiyi hesaplatın. Hesapladığınız tutarı bir kenara not edin veya ekran görüntüsü alın. Sonrasında gerçek gider yöntemini tercih edin, sistemde yazabileceğiniz gider unsurları sıralanacaktır. O gider türlerinden sizin yaptığınız gider türleri ile uyumlu olan satırların karşısına gider tutarlarınızı yazın. Ardından sistemde ödenecek vergi tutarını görünceye kadar ilerleyin. Bu şekilde, elinizde somut olarak gerçek ve götürü usul yöntemleri tercihlerinde ödeyeceğiniz vergi tutarları olacaktır. Kıyaslayın. Hangisi daha avantajlı ise onu kullanın. Birçok arkadaşın bu basit testi uygulamak suretiyle ciddi vergi avantajı sağladığını gözlemledim. Bakalım sizde durum ne olacak? Gerçek gider usulünü seçtiğinizde, gider belgelerinizi beş yıl boyunca saklamanız gerektiğini unutmayın. Bu süre zarfında vergi idaresi isterse belgeleri beyan etmek durumundasınız.
10- Konutu istediğim şekilde çok düşük bedelle veya bedelsiz olarak kullandırırsam vergi çıkar mı?
Kira bedelinin hiç olmaması veya çok düşük olması durumunda “emsal kira bedeli” esas alınır. Bu bağlamda;
- Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
- Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması,
durumlarında emsal kira bedeli esası uygulanacaktır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedeli üzerinden hesaplanacaktır. Dolayısıyla emsal bedelin altında kiraya verme veya bedelsiz kullandırma durumunda vergi idaresi kapınızı çalabilir. Ancak, bedelsiz olarak kullandırılan kişiler konut sahibinin alt veya üst soyu ya da kardeşi ise emsal bedel uygulanmayacaktır.
11- Kira Ödeme ve Tahsilatlarını Banka veya Posta İdaresi Aracılığı ile Yapılmazsa Ceza Kime Kesilir? Ceza Ne Kadardır?
İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin, banka veya posta idareleri tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesine yönelik olarak yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği gereğince; konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ile bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur. 17/10/2024 tarihli ve 32695 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’nin yayım tarihi itibarıyla, gerek konut sahibi gerekse kiracı için bankadan ödeme ve tahsil zorunluluğu getirilmiştir. Ayrıca, daha önce konut kiralarının tevsik edilmesinde uygulanmakta olan 500 TL tutarındaki sınır kaldırılmıştır. Artık tutarı ne olursa olsun kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Kira tahsilat ve ödemelerinde tevsik zorunluluğuna uymayanların her birine, her bir işlem için Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesi uyarınca, o yıl için belirlenen miktardan (2 Ağustos 2024’ten itibaren 5.000 TL) az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u (2/8/2024 öncesinde %5’i) oranında özel usulsüzlük cezası kesilecektir. Ancak, bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamı, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesinde yer alan, ilgili yıl için belirlenen tutarı geçemez. 2025 yılında kiraların banka veya PTT kanalıyla ödenmemesi durumunda kesilecek en az ceza, her bir işlem için hem kiracıya hem de ev sahibine ayrı ayrı 7.000 TL’dir. Elden ödenen kiranın tutarının %10’u 7.000 TL’den fazla ise o tutar esas alınacaktır. Örneğin, aylık 150.000 TL kira elden ödenmişse, hem kiracıya hem de ev sahibine 15.000’er TL özel usulsüzlük cezası kesilecektir. Tevsik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanlar, durumu ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmeleri halinde, ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmeyecektir.
12- Vergiyi Ne Zaman Ödenecek? Taksit İmkanı Var mı? Erken Ödersem İndirim Alır mıyım?
2024 takvim yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden tahakkuk eden gelir vergisinin;
- Birinci taksitinin, damga vergisi ile birlikte 2 Nisan 2025,
- İkinci taksitinin ise 31 Temmuz 2025 tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir.
Beyanname verildikten sonra tahakkuk eden vergilerin her bir taksitini süresinden önce ödemeniz veya ikinci taksiti de ilk taksitle ödemeniz durumunda herhangi bir indirim yapılmayacaktır.
