Gayrimenkul satışlarında paranın gerçek bedel üzerinden beyan edilmesi konusunda eski uygulamalarda çeşitli sakıncalar gündeme gelebiliyordu. Özellikle düşük gösterilen tapu bedelleriyle harç ve vergi tasarrufu sağlama amacıyla yapılan işlemlerle ilgili endişeler, yeni dönemde artan denetimlerle ele alınacak. MASAK’ın 1 Ocak 2026’dan itibaren devreye girecek kuralı, para transferlerinde açıklama ve belge zorunluluğunu getiriyor. Örneğin satışı 10 milyon TL tutarındaki bir konutta alıcının gerçek bedeli olan bu miktarı satıcının hesabına aktarması beklenirken, işlem kanıtları da bankalar tarafından istenebilecek.
Bankalardan yapılan nakit çekimlerinde de para nereye kullanıldığına dair beyan talebi sürece dahil olacak. Bankalar, paranın kaynağını sorgulayacak ve gerekli belgeleri MASAK’a iletmekle yükümlü olacak. Bu düzenleme, para transferlerini önemli ölçüde etkileyecek ve gayrimenkul satışlarında bedel beyanının gerçek değer üzerinden yapılmasını teşvik edecek şekilde kurgulanıyor.
PARA TRANSFERLERİNDE YENİ UYGULAMA NASIL İŞLEYECEK? Gayrimenkul satışlarındaki nakit işlemler 200 bin TL’yi aştığında bankalar artık en az 20 karakterlik bir işlem beyanı talep edecek. 2 milyon TL ve üzeri işlemlerde ise çeşitli beyan formları ihtiyaç olacak; 20 milyon TL üzerindeki işlemlerde ise kaynağa dair ek belgeler istenecek. Bu sınırlar, tek bir işlem veya birbirine bağlı birden çok işlem için uygulanacak ve beyan süreci şu şekilde işleyecek: işlem tutarı 200 bin ile 2 milyon TL arasındaysa bankadan en az 20 karakterlik bir açıklama istenecek; 2 milyon TL ile 20 milyon TL arasındaki işlemler için beyan formunun doldurulması gerekecek.
Beş temel işlem açıklaması çeşitliliği sunulacak; gayrimenkul alım ödemesi, motorlu taşıt ödemesi, borç verme, hediye veya bağış, vergi ve harç ödemesi, danışmanlık, avukatlık gibi hizmet ödemeleri, kripto varlıklar ve benzeri kategorilerde açıklama yazılması zorunlu olacak. Kategorilere uymayan veya sınırlara uymayan durumlarda 20 karakterlik bir açıklama yazılması gerekecek.
İstisnalar ve Açıklama Gerekliliği Nakit işlem beyan formu alınıp alınmama konusunda bazı istisnalar bulunuyor. Banka hesap hareketleri ay içinde kamu kurumu işlemleriyle sınırlıysa veya bankalar arasındaki işlemler kendi bünyelerinde gerçekleşiyorsa beyan gerekmeyebilir. ATM’lerden tek seferde yapılan ve toplam tutarı 200 bin TL’yi aşmayan işlemler de istisna kapsamında değerlendirilecek. Ancak ister istemez işlem mahiyetinin gerek görmesi halinde en az 50 karakterlik bir açıklama yazılması gerektiğini ifade eden hükümler bulunuyor.
TAPUDA DEĞERİNİN YÜKSEK YAKLAŞMALARININ CEZALARI ARTACAK Vergi mevzuatında yapılan yeni düzenleme tapu harcında eksik beyan olması durumunda uygulanacak vergi ziyaı cezasını dört kat artırıyor. Tapu bedeli emlak vergi değerinden az olamaz; fakat idarenin tespit ettiği gerçek satış bedeli ile beyan arasındaki fark için azami oranda cezalar uygulanacak. Örneğin 6 milyon TL olarak gösterilen bir işlemde, gerçek bedel 10 milyon TL ise ve bu fark tespit edilirse 4 milyon TL üzerinden cezalar söz konusu olacak. Hem alıcı hem de satıcı, eksik beyan nedeniyle vergi ziyaı cezası ile yükümlü kılınabilir. Bu süreçte harç ödemeleri de eksik bedelde yapılan hesaplamalara göre yeniden düzenlenecektir.
Sonuç olarak yeni yıl, gayrimenkul işlemlerinde gerçek bedelin beyan edilmesini daha da zorunlu kılacak ve para transferlerinde belgelendirme ile açıklama yükümlülüğü üzerinden şeffaflığı artıracak adımlar içeriyor. Bu çerçevede hem vergi cezaları hem de beyan süreçlerindeki netlikler, tarafların işlemlerini gerçek değerler üzerinden yürütmesini amaçlıyor.
