Türkiye genelinde emlak vergilerinin hesaplanmasında temel alınan arsa rayiç bedellerinde, 2025 yılı için büyük oranda artışlar gerçekleştirildi. Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde ve merkezi lokasyonlarda metrekare birim fiyatlarındaki bu yükseliş, emlak sahiplerinin vergilerini önemli ölçüde etkileyecek seviyelere ulaştı. Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Başkanı Ali Güvenç Kiraz, “Son dört yılda yaşanan yüksek enflasyon ve ekonomik dalgalanmalar, taşınmazların değerlerini ciddi oranda artırdı. Bu artışların bazılarında üç ila dört kat, hatta bazen on kat gibi yüksek oranlar söz konusu. Ancak bu yüksek oranların, uzmanlar tarafından özel ve tescilli projelere bağlı olarak belirlendiği ve bu durumun dava açma haklarını doğurduğu düşünülüyor” şeklinde görüşlerini paylaştı.
İstanbul’un çeşitli merkezlerindeki metrekare başına rayiç bedelleri gözle görülür şekilde yükseldi. Üsküdar, Kuşbakışı Caddesi’nde 2026 itibarıyla metrekare değeri 40 bin 718 TL’den 200 bin TL’ye çıkarken, Sarıyer Katar Caddesi’nde 21 bin 631 TL’den 175 bin TL’ye yükseldi. Ayrıca, Teşvikiye’de Ihlamur Yolu’nda metrekare bedeli 46 bin 520 liradan 250 bin liraya, Teşvikiye Caddesi’nde 91 bin liradan 420 bin liraya, Valikonağı Caddesi’nde ise 89 bin liradan 450 bin liraya ulaşmış durumda. Beşiktaş’taki Ahmet Adnan Saygun Caddesi’nde 37 bin 607 lira olan rayiç bedel, 2026 yılında 225 bin liraya çıkarken, Beyoğlu İnönü Caddesi’nde 208 bin lira olan değer 1 milyon 253 bin liraya kadar yükseldi. Maltepe’de ise Atatürk Caddesi’nde 16 bin 168 lira olan rayiç tutar, 120 bin liraya çıktı. Bu artışlar, özellikle merkezi ve prestijli bölgelerdeki taşınmazların değerlerindeki devasa yükselişi gözler önüne seriyor.
Listeler Muhtarlarda ve Değerlendirme Süreci
Emlak vergisinin hesaplanmasında temel alınan rayiç bedeller, taşınmazın bulunduğu cadde veya sokağın arsa birim metrekare fiyatına göre belirleniyor. Her dört yılda bir toplanan Takdir Komisyonu tarafından onaylanan bu değerler, konut, işyeri ve arsa sahiplerinin belediyeye ödeyecekleri vergi tutarını doğrudan etkiliyor. Vatandaşlar, belediyelerin resmi web siteleri üzerinden 2025 yılı rayiç bedelleri listesini inceleyebilirken, bağlı oldukları muhtarlıklara giderek güncel rayiç değerleri askıya çıkan listelerle karşılaştırma yapabiliyorlar. Özellikle, kendi sokaklarındaki yüksek artış oranlarını gören vatandaşlar, bu durumlara itiraz ederek dava hakkını kullanabiliyorlar. Bu süreçte, muhtarlıklar ve belediyeler arasındaki iletişim ve şeffaflık, vatandaşların haklarını koruma noktasında büyük önem taşıyor.
İmar ve Değer Artışında Özel Projelerin Rolü
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, 2026 rayiç bedelleri artışında özellikle büyük projelerin ve bölgesel gelişmelerin etkili olduğunu belirterek, “Örneğin, Galataport gibi büyük ölçekli projeler için yüzde 15 oranında artış öngörülmüş. Bu tür projelerin bulunduğu bölgelerde değer artışları, genel artış oranlarını oldukça aşabiliyor” dedi. Ayrıca, özellikle Kadıköy, Beşiktaş, Şişli gibi yüksek gelirli ve prestijli bölgelerdeki artışların daha yüksek olduğunu belirten Kiraz, “Bu bölgelerdeki emlak değerleri, bölgesel gelişmeler ve yatırımcı ilgisi nedeniyle ciddi oranda yükseliyor” ifadelerini kullandı.
Belediyelerin Gelirlerini Artırma Çabaları ve Yasal Süreçler
Yaklaşık dört yılda bir yenilenen takdir kararlarıyla belirlenen arsa rayiç bedelleri, önümüzdeki dönemlerde rutin değer artış oranlarına göre güncellenmeye devam edecek. Kiraz, bu uygulamanın temel amacının belediye gelirlerini artırmak ve emlak vergilerinin gerçek piyasa değeriyle uyumlu hale gelmesini sağlamak olduğunu vurguladı. “Birçok belediye, finansal açıdan ciddi borçlar içinde bulunuyor ve emlak vergisi gelirlerini artırmak istiyor. Bu nedenle, gerçek değere yakın tespitler yapmak, belediyelerin öncelikli hedefleri arasında yer alıyor. Ayrıca, yeni düzenlemelerle birlikte, emlak vergisinin adil ve şeffaf bir sistemle yürütülmesi planlanıyor” diye ekledi.
Kiraz, ayrıca, rayiç bedellere itiraz etmek isteyen vatandaşların 8 Eylül’e kadar süreleri olduğunu belirtti. “İtiraz dilekçeleri, 30 Temmuz’da sona ermişti. Ancak, adli tatil nedeniyle bu süre 7 Eylül’e kaydırıldı ve 8 Eylül, dava açma açısından son gün olacak” dedi. İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Nizamettin Aşa ise, takdir komisyonlarında görev aldığını ve bu komisyonların belediyeler tarafından oluşturulduğunu belirterek, “Komisyonlar, kendi bölgelerindeki caddelerin ve sokakların rayiç bedellerini belirliyor. Eğer belirlenen bedel, bizim yüksek bulduğumuz seviyeye ulaşırsa, itiraz ediyoruz. Belediye, talebimizi dikkate alarak duruma göre fiyatları güncelleyebiliyor. Bu kararlar, tavsiye niteliğinde olup, güncel piyasa koşullarını yansıtmak amacıyla yapılıyor” şeklinde açıklamada bulundu. Ayrıca, Aşa, “Güncel rayiç bedeller, piyasa gerçekleriyle uyumlu hale getirilmeye çalışılıyor. Örneğin, bir gayrimenkul 5 milyon liraya satılmasına rağmen, belediye rayiç bedeli 500 bin lira olabiliyor. Belediye, bu değeri güncellemeyi ve emlak vergisine esas tutmayı hedefliyor” dedi.
