İstanbul’daki yüksek konut fiyatları, yatırımcıları Anadolu şehirlerinde kira getirili konutlara yönlendiriyor. Son bir yılda artan bu trend, İstanbul’un yanı sıra çevre illerde de değer kazanımını beraberinde getiriyor. İstanbul’da yaşayanlar veya memleketlerinde aileleri olanlar, 2-4 milyon lira aralığındaki satılık konutlarda kira getirisine odaklanıyor. Konya, Gaziantep, Kayseri, Samsun, Adana, Mersin, Manisa ve Trabzon gibi şehirler, kira getirisi odaklı alımlarda öne çıkıyor.
İstanbul payı azalıyor 2015–2020 aralığında yıllık konut satışları 235 binin üzerinde seyrederken, 2020–2022’de bu rakam 260 binin üzerine çıktı. Ancak 2023’te 200 binler seviyesini görmesi ve 2024 ile 2025’in ilk sekiz ayında da benzer bir görünüm sergilemesi, İstanbul’un payının düşüşte olduğuna işaret ediyor. İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, konut almakta zorlananların kira getirisi yüksek şehirleri tercih ettiğini vurguluyor. ‘Amortisman süresi daha kısa’ diyen EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı ise İstanbul’a göre Anadolu’da konut fiyatlarının daha erişilebilir olduğunu, kira getirilerinin öğrenci, sanayi çalışanı ve turizm hareketliliği sayesinde yüksek kaldığını belirtiyor. Böylece yatırımların geri dönüş süresinin Anadolu’da daha kısa olduğu öne sürülüyor.
Başlıca tercih edilen şehirler ve nedenleri Yüksek konut fiyatları nedeniyle yatırımcılar, Anadolu ve Ege’de daha uygun fiyatlı ve kira getirisi yüksek bölgeleri tercih ediyor. Eskişehir’de yoğun öğrenci talebi kira ihtiyacını canlı tutarken, Konya, Gaziantep, Kayseri, Samsun, Adana ve Mersin gibi şehirler ise sanayi ve lojistik altyapılarıyla düzenli kira getirisi sunuyor. İzmir, üniversite ve sanayi çeşitliliğiyle istikrarlı bir kira piyasasına sahipken Ankara, Adapazarı ve İzmit’te beyaz yakalar ve sanayi çalışanları talebi sürüyor. Bursa ise hem kira hem değer artışı açısından avantajlı bir konumda.
Turizm bölgeleri de öne çıkıyor Antalya, Kuşadası ve Didim gibi kıyı bölgeleri; Balıkesir’in Ayvalık-Edremit hattı ile Denizli’nin Pamukkale çevresi, sezonluk yüksek kira getirileri sunan ana bölgeler arasında. Manisa, Konya, Edirne, Kırklareli, Giresun ve Trabzon gibi şehirler ise turizmden çok yerel talep ve kamu/çalışan nüfusuna dayalı kira piyasasına sahip. Bu şehirlerde konut fiyatları İstanbul’a göre daha uygun olduğundan yatırımın kısa sürede geri dönmesi mümkünleşiyor.
Yatırım iştahı fiyatı katlıyor Farklı şehirlerdeki yatırım talebinin canlılığı, pek çok bölgede konut fiyatlarını da yukarı çekiyor. Depremlerin etkisiyle Kahramanmaraş başta olmak üzere Anadolu’da hareketlilik sürüyor. Endeksa’nın Ağustos 2025 Konut Değer Raporu’na göre, Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %29.1 artarken aylık bazda %1.7 artış kaydetti. İlk 30 il arasındaki veriler, Diyarbakır, Çanakkale ve Manisa’nın yatırımcılar için en kazançlı şehirler olduğuna işaret ederken, Hatay, Muğla ve Aydın ise en az yükselen iller arasında gösteriliyor.
