Gayrimenkul Sektöründe 2024 Beklentileri
Gayrimenkul sektörünün temsilcileri, 2024 yılına yönelik konut arzı ve satışlarında önemli bir artış bekliyor. Sektörün önde gelen sivil toplum kuruluşlarının yetkilileri, 2024 yılı değerlendirmelerinde, 2025 yılı için de beklentilerini paylaştılar. Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, konut satış rakamlarının 2024 yılında, bir önceki yılın üzerinde gerçekleşeceğini ifade etti. Ocak-kasım döneminde el değiştiren konut sayısının, 2023 yılının tamamını geçtiğini belirten Çekici, Aralık ayı rakamlarının açıklanmasıyla birlikte 2024 yılı konut satış adetlerinde, bir önceki yıla göre yüzde 17-18 oranında bir artış beklediklerini dile getirdi.
Çekici, “Geçen yıl, deprem baz etkisi ve yüksek reel konut fiyatları gibi olgular söz konusuydu. Ancak bu yıl, konut değerlerinde hemen hemen hiç artış yaşanmadı. Bu durum, özellikle son 5 ayın istatistikleri ile satışların daha iyi olacağını gösteriyor. Türkiye konut pazarı, Avrupa’da birinci pazar konumunda ve OECD ülkeleri arasında Amerika’dan sonra ikinci sırada” şeklinde konuştu.
FAİZ ETKİSİ BEKLENİYOR
Çekici, konut kredisi faizlerinin düşmesi durumunda daha fazla canlanma yaşanabileceğine dikkat çekerek, yüksek faiz oranlarının konut alıcılarının yatırım yapma isteğini olumsuz etkilediğini, doğru politikalarla gayrimenkulün yeniden en güvenilir yatırım aracı haline getirilebileceğini ifade etti. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) ilk faiz indirimini geçtiğimiz ay yaptığını hatırlatan Çekici, “Piyasalar ve uzmanlar, bu indirimlerin devam edeceğini öngörüyor. Bu süreçte, faizlerin düşmesiyle konut satışlarının artacağını, öngörülebilir bir ortamın oluşmasıyla üretimin hızlanacağını düşünüyoruz” dedi.
Çekici, Türkiye’de yıllık konut üretimi ihtiyacının 800-900 bin olduğunu, ancak şu anda bunun 500-600 bin civarında seyrettiğini belirtti. Ayrıca, depreme karşı acil dönüştürülmesi gereken yüz binlerce konut bulunduğunu vurgulayarak, kapsamlı bir konut politikasının Türkiye gündeminin üst sıralarında yer alması gerektiğini ifade etti. Kamu, özel sektör, sivil toplum kuruluşları (STK) ve akademinin tek masada bir araya gelerek, ortak akılla yeni çözümler geliştirmeleri gerektiğinin altını çizen Çekici, “Dünya ile entegre, kalıcı ve sürdürülebilir politikalar oluşturarak sektörümüzü canlandırmalı ve dolayısıyla toplumu mevcut barınma krizinden çıkarmalıyız” ifadelerini kullandı.
KİRA FİYATLARINI YARIYA DÜŞÜRMEYİ AMAÇLIYORLAR
GYODER Başkanı Çekici, barınma sorununa çözüm bulmak amacıyla GYODER Yeni Konut Modeli’ni geliştirdiklerini hatırlatarak, bu modelle kira fiyatlarını yarıya indirmeyi ve kentsel dönüşüme zemin hazırlamayı hedeflediklerini söyledi. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelde, arsa maliyetlerini düşürerek konut üretim maliyetlerini dengelemeye çalıştıklarını ifade eden Çekici, sözlerini şu şekilde tamamladı: “Devletin elindeki arsalar, gayrimenkul geliştiricilerine belirli bir proje dönemi için ödünç verilirse ve kamu-özel işbirliği yöntemiyle hızlı bir üretim süreci başlatılırsa, on binlerce konut inşa edilebilir. Arsa maliyetleri nedeniyle oluşan fark, kiraları yarı yarıya düşürmektedir. Bu modelde, kullanılacak arsalarda konut üretimi sağlanırken, arsaların mülkiyeti devlette kalıyor. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelin finansmanını, sermaye piyasası enstrümanlarını da içeren çeşitli senaryolarla destekledik. Yani, finansman için devlete yük olmadan, sadece arsa talep ediyoruz.”
‘HENÜZ İPOTEKLİ SATIŞ PAYI DÜŞÜK SEVİYELERDE’
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova ise, yılı durgun geçiren ilk yarının ardından ikinci yarısının hareketli geçtiğini belirterek, “Aralık rakamlarının açıklanmasıyla 2024 yılında konut satışlarının 1,4 milyonu aşacağına kesin gözüyle bakıyoruz” dedi. Özellikle düşük ve orta gelire hitap eden markasız konutlarda belirgin bir canlılık yaşandığını ifade eden Kumova, “Faiz, borsa, altın ve kripto gibi yatırımlardan kazananlar, reel konut fiyatlarındaki düşüşü fırsat bilerek ve konut fiyatlarının artışa geçeceğini öngörerek alıma yöneldi” diye ekledi.
Kumova, “İnsanlar konuttaki fırsatların farkında ve birikimlerini konuta yönlendirmeye başladı. Konut üreticilerinin düzenlediği kampanyalar ve vadelendirme seçenekleri de bu talebin canlanmasında büyük rol oynadı. Ayrıca, konut yatırımcıları, faizlerin her ne kadar yüksek olmasına rağmen, konut fiyatlarının düşük olduğunu düşünerek, gelecekte yapılandırma seçeneklerini göz önünde bulundurarak kredi kullanmaya yönelmeye başladı. Ancak henüz ipotekli satışların payı düşük seviyelerde” şeklinde konuştu.
KONUT KREDİ FAİZLERİNDE İNDİRİM BEKLENTİSİ
Ramadan Kumova, uzun süredir uygulanan faiz artırımlarının aralıkta sona ermesiyle konut kredisi faizlerinde indirimlerin başlamasını beklediklerini belirterek, sözlerine şöyle devam etti: “Bunun şüphesiz olumlu etkileri olacaktır; ancak bu indirimlerin devam etmesi gerekiyor. En az 6-7 ay üst üste devam eden faiz indirimleri, satışları ve üretimi hızlandıracaktır. 2024 sonuna doğru açıkladığımız KONUTDER Sektörel Beklenti Anketi’nde, üyelerimizin yüzde 31,8’i önümüzdeki 6 ayda üretimin artacağını belirtmişken, bu oran bir önceki dönemde yüzde 0’dı. 2024’ün ikinci yarısından itibaren rakamların düzeliyor olmasını, daha sağlıklı bir piyasa için umut verici bir gelişme olarak değerlendiriyoruz. Ancak, kısa sürede esen bu olumlu rüzgarın yanıltıcı olmaması gerektiğini vurgulamak isterim.”
Konut ihtiyacının ikinci el stokundan karşılanmaya devam ettiğini belirten Kumova, buradaki tıkanıklığı gidermek için konut üretimini teşvik edecek ekonomik ortamın sağlanmasının artık kaçınılmaz hale geldiğini vurguladı. Kumova, “Buradaki gelişmeler doğrultusunda 2025 yılında konut arzında bir artış bekleniyor ve raflarda bekleyen projeler yavaş yavaş hayata geçirilmeye başlanacaktır; ancak bu artışın sınırlı olacağını düşünüyoruz” dedi.
‘ARSA MALİYETLERİ DÜŞÜRÜLMELİ’
KONUTDER Başkanı Kumova, sektörün karşılaştığı en büyük sorunların yüksek faiz, maliyet artışları, arsa teminindeki yetersizlikler ve hane halkının satın alma gücündeki düşüş olduğunu aktararak, faiz indirimlerinin başlamasıyla sürecin biraz iyileşeceğini, ancak daha temel çözümlere ihtiyaç duyulduğunu belirtti. Kredi faizlerindeki iyileşmenin yeni üretimler için kaynak oluşturabileceğini söyleyen Kumova, konut üretiminin önündeki en büyük engellerden biri olan arsa maliyetlerini düşürecek formüller üzerinde durulması gerektiğini vurguladı. Kumova, kamu-özel işbirliğinin bu noktada en ideal çözümlerin başında geldiğini kaydederek, sözlerini şu şekilde tamamladı: “Konut sahipliği oranı yüzde 56,1’e gerileyerek, 2000’lerin başından bu yana en düşük seviyeye ulaştı. 2000’lerin başında bu oran yüzde 70 seviyelerindeydi. Son 17 yılda dar gelirli vatandaşların ev sahibi olma oranı yüzde 61’den yüzde 45’e düşmüştür. TOKİ ile benzer bir model uygulanabilir; sabit gelirli ve dar gelirli vatandaşlarımızın barınma gereksinimleri karşılanabilir. Böylelikle TOKİ’nin üzerindeki yük hafifletilmiş olur ve kamu-özel sektörü işbirliği ile sosyal konut ve erişilebilir konut üretiminin artırılması adına en ideal çözüm hayata geçirilir. Kamunun geliştireceği arsalar üzerinde özel sektörün imalat sürecinin tüm aşamalarını TOKİ kontrolü ve onayı ile gerçekleştirmesi sağlanabilir. Satış fiyatları da TOKİ ile geliştirici firma tarafından birlikte belirlenerek, toplumun alt gelir gruplarına daha rahat konut üretimi yapılabilir.”
