Gayrimenkul Alım Satımındaki Vergi Kayıpları
Gayrimenkul alım satımındaki vergi kayıplarının büyük ölçüde rayiç bedel uygulamasından kaynaklandığı ifade ediliyor. Yeni düzenleme ile gayrimenkul alım satımlarında vergilendirme, rayiç bedel yerine gerçek değer üzerinden gerçekleştirilecek. Türkiye Gazetesi’nin haberine göre, Cumhurbaşkanlığı yıllık programında, gayrimenkul değerlemesinin objektif ölçütlere dayandırılması gerektiği vurgulanmıştı. Bu çerçevede, gayrimenkul değer değişimlerinin izlenebilmesi ve taşınmaz değer haritalarının oluşturulabilmesi için gerekli teknik altyapı çalışmaları başlatılacaktır. Ayrıca, gayrimenkul değerlerine dair veriler ve mülkiyet bilgileri, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’ne entegre edilecektir.
Mevcut Sistem Nasıl İşliyor?
Bu yeni düzenlemenin hayata geçirilebilmesi için gerekli yasal değişikliklerin yapılması gerekecek. Mevcut sistemde gayrimenkul alım satımında alıcı ve satıcının her biri binde 20 oranında tapu harcı ödemesi zorunludur. Gayrimenkulün beyan edilen satış bedeli, emlak vergisi değerinin altında olmamak kaydıyla belirtilmektedir. Ancak, satış işlemi sonrasında beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse, eksik ödenen harçlar cezalı olarak talep edilecektir. Ayrıca, Gelir Vergisi Kanunu’na göre, bir gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması durumunda, elde edilen kazanç değer artışı olarak vergiye tabi tutulmaktadır. Bu kazancın hesaplanmasında, satış bedelinden alış bedeli ve tapu harcı gibi giderler düşülerek kalan kazanç üzerinden gelir vergisi alınmaktadır.
2026 Yılında Hayata Geçmesi Planlanıyor
Yeni düzenleme, gayrimenkul sektöründeki vergi adaletini sağlama ve kamu gelirlerini artırma amacı taşımaktadır. Bu adımların 2026 yılında uygulamaya konulması öngörülmektedir.
Rayiç Bedel ve Gerçek Bedel Arasındaki Farklar
Rayiç bedel ile gerçek bedel terimleri, vergi hukuku ve ekonomik işlemler bağlamında birbirine yakın görünse de farklı anlamlar taşımaktadır. Aralarındaki temel farklar şunlardır:
1. Rayiç Bedel
- Tanım: Rayiç bedel, bir mal veya hizmetin serbest piyasa koşullarında benzer malların veya hizmetlerin fiyatlarına göre belirlenen ortalama değeridir. Yani, bir malın satışı için piyasada uygulanan fiyatların genel ortalaması ya da o malın türüne ve durumuna göre belirlenen genel piyasa değeridir.
- Kullanım: Rayiç bedel, genellikle mülkiyet transferlerinde, özellikle veraset ve intikal vergisi, emlak vergisi veya diğer bazı vergi türlerinde kullanılır. Özellikle taşınmazlar için yerel emlak piyasasında benzer taşınmazların satıldığı fiyatlara göre hesaplanır.
- Örnek: Bir emlak satışında, benzer konutların satıldığı fiyatlar göz önünde bulundurularak taşınmazın rayiç bedeli belirlenir.
2. Gerçek Bedel
- Tanım: Gerçek bedel, bir mal veya hizmetin, taraflar arasında yapılan işlemde kabul edilen, gerçek piyasa değeri olarak belirlenen fiyattır. Yani, işlemi gerçekleştiren tarafların birbirlerine ödeme veya mal teslimi için mutabık kaldıkları bedeldir.
- Kullanım: Gerçek bedel, çoğunlukla ticari işlemler, satışlar, hizmetler veya transferlerde geçerli olan bedeli ifade eder. Ancak, vergi otoriteleri, eğer belirli bir işlemde gerçek bedel piyasa koşullarına uymuyorsa (örneğin, düşük bir satış fiyatı söz konusuysa), işlemdeki bedeli revize edebilir ve gerçek piyasa değerini dikkate alabilir.
- Örnek: Bir emlak satışı, anlaşmazlık olmadan iki tarafın kabul ettiği bedel üzerinden yapılabilir; bu bedel gerçek bedel olarak kabul edilir.
Temel Farklar
Rayiç bedel, genellikle piyasada benzer ürünler için belirlenen ortalama değeri ifade ederken, gerçek bedel belirli bir işlemde tarafların birbirleriyle anlaşarak belirledikleri bedeldir. Rayiç bedel piyasa fiyatlarının bir göstergesidir ve vergi hesaplamalarında, özellikle emlak ve gayrimenkul vergilerinde kullanılır. Gerçek bedel ise, bir satış veya transferdeki taraflar arasındaki gerçek anlaşmadır. Kısacası, rayiç bedel piyasa ortalamasını yansıtırken, gerçek bedel daha çok işlemin yapıldığı özel koşullara dayanır.
