Ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklar, konut piyasasındaki hareketlilik ve ekonomik dalgalanmaların etkisiyle sıkça gündeme geliyor. Pandemi sonrası artan maliyetler, hammadde sıkıntıları ve konut üretimindeki zorluklar, hem satılık hem de kiralık konutlarda fiyat hareketlerini tetikliyor. Bu dinamikler, taraflar arasında çeşitli sorunları beraberinde getiriyor ve çözüm için uzman görüşlerine ihtiyaç doğuruyor.
EV SAHİBİ İÇİN
- 1 – Hangi durumlarda kiracının çıkması talep edilebilir? Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi yerine, belirlenen haklı nedenlerle tahliye yolları bulunur. Temerrüt, iki kez haklı ihtar, tahliye taahhüdü, ihtiyaç sebebi, satın alım sonrası ihtiyaç, esaslı tadilat/tamirat/yıkım, sözleşmeye aykırılık ve belli şartlarda uzatma sonrası 10 yıl geçmesi gibi hallerde dava sebebi doğar ve talep mümkün olur.
- 2 – Bölgeye göre düşük kalan kiralar nasıl yenilenebilir? Ev sahipleri beş yılda bir kira tespiti davası açabilir. Ek protokollerdeki düzenlemeler bu süreyi değiştirmez. Mahkeme, emsal kira miktarını belirlerken tarafların durumunu, bölgesel değişimleri ve mevcut ekonomik göstergeleri dikkate alır; hakaniyet indirimi de buna bağlı olarak uygulanır.
- 3 – Yenilenen kira bedeline rağmen kiracı ödeme yapamazsa hangi adımlar izlenir? Kiracı ödemeyi yapamazsa taşınmazı tahliye edebilir. Tahliye ihtarı sonrası ödememe halinde sulh hukuk mahkemesinde veya icra yoluyla ödeme emri talep edilebilir; 30 gün içinde çözüm bulunmazsa temerrüt nedeniyle dava açılabilir.
KİRACILAR İÇİN
- 1 – Uygun olmayan fiyat artışları için nasıl bir yol izlenir? Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen artış oranını (TÜFE’nin 12 aylık ortalaması) aşmayan artışa uymalıdır. Bu sınırı aşan talepler için kiracı, ev sahibinin talebine olumlu yanıt vermek zorunda değildir; ancak ev sahibinin isteğiyle mevcut konutu kaybetmemek adına aşan artışa itiraz edemez ve aradaki farkı geri talep edemez.
- 2 – Bölgesiyle uyumlu zam yapan kiracı, ev sahibinin çıkış talebine karşı ne yapabilir? Kiracı, talep edilen artış oranı kapsamında zam yapacağını beyan eder ve uygulamaya geçirirse yeterli olur. Ev sahibi, bu artışa uyulmaması nedeniyle kiracıyı tahliye edemez; sözleşmede böyle bir tahliye sebebi bulunmaz.
- 3 – Daha önce imzalanan tahliye taahhüdü için kiracılar ne yapabilir? Tahliye taahhüdü haklı bir tahliye sebebidir; ancak sözleşmeye dahil olmaması veya düzenli bir tarih içermemesi gerekir. Yargıtay, kira sözleşmesinden sonra düzenlenen bir tahliye taahhüdünü geçerli bulabilir. Ayrıca ailenin ikametgahı için yapılan sözleşmelerde eşin imzası geçerlidir; buna uygun şekilde aile konutu olarak kullanımın belirtildiği açıkça yazılmalıdır.