Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın hazırladığı “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Değişikliği” bugün Resmi Gazete’de yayımlanarak uygulanmaya başlandı. Yıllardır çözülemeyen sorunlar için yeni bir kapı aralanıyor: imar haklarının kamu hizmet alanı içinde kalan parsellerden diğer alanlara aktarımı mümkün hale geliyor.
İmar hakları aktarımı, kamu yararı amacıyla belirlenen alanlarda kalan ve üzerinde yapılaşmanın yapılamadığı veya kamulaştırma yoluyla düzenlenemediği arazilere uygulanıyor. Bu haklar, kaçınılmaz bir değişim olarak başka parsellere taşınarak değer aktarımı şeklinde gerçekleştirilecek. Örneğin kamu yararına alan olarak belirlenen bir arsa için konut yapılaşmasına izin verilmiyordu; şimdi bu durum değişebilecek.
İmar Hakkı Aktarımı Nedir? Gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı’nın açıklamasına göre, yeni yönetmelik “İmar Hakkı Aktarımı Yönetmeliği” adını taşıyor. Bu düzenleme, hakların kamu tarafında da kullanılabilir hale gelmesini sağlıyor ve uygulama, parseldeki hakların değeri karşılığında başka bir parselde kullanılmasına olanak tanıyor.
Kamu Alanlarına Yakınlıkta Bulunan Parsellerdeki haklar için, devletin planladığı kamu hizmet alanları nedeniyle konut veya diğer yapılaşmalara izin verilmiyordu. Bu durum, kamulaştırma sürecine girilmemiş olsa dahi farklı ihtilaflara yol açıyordu. Yeni sistemle bu haklar, başka parsellerde değerlendirilecek ve söz konusu taşınma için SPK lisanslı değerleme şirketleri tarafından yapılan karşılaştırmalı değerlemeler esas alınacak.
Vatandaşlar Haklarını Neden Kullanamıyordu? Planlarda okul, hastane gibi kamu hizmet alanları olarak belirlenen parsellerin malikleri haklarını kullanamaz durumdaydı. Çoğu durumda kamulaştırmanın zamanında yapılmaması veya bedellerin ödenmemesi sorunları doğurdu ve bu da uzun süren hukuk süreçlerine yol açtı. Yeni düzenleme ile kamusal alanların toplu olarak kullanılabilir hale gelmesi hedefleniyor.
Arazi Değerinin Belirlenmesi için en az iki SPK lisanslı değerleme kuruluşunun yaptığı ölçümler esas alınacak ve çevredeki emsal değerler dikkate alınacak. Emsal karşılaştırma yöntemi bu süreçte önemli rol oynayacak. Yasal süreçte değer tespiti tamamlandıktan sonra imar planında farklı bir alanda kullanıma izin verilebilecek şekilde düzenlemeler yapılacak ve aynı belediye sınırları içindeki alanlar için uygulanacak.
Taşınma Zorunlu Değil durumunda maliklerin muvafakatı aranacak; taraflar arasında anlaşmazlık olması halinde taşınma yapılmayacak. E-Devlet üzerinden yayımlanan resmi askı süresi boyunca itirazlar alınacak; gerekirse kamulaştırma veya trampa gibi alternatifler değerlendirilecek. Sistem, PARSİD adıyla kurularak yürütülecek.
Yeni Arazide İnşa edilebilecek olan haklar, eski arazide yapamadıkları inşaatları yeni parselde sürdürebilecekler. Ancak emsal artışı %30’u geçemeyecek. Kamu hizmet alanında kalan parsellerin tamamı bir kişiye ait olmayabileceğinden, aktarım sadece kalan kısma uygulanacak ve hissedarlar arasında gerekli paylaşımlar değerleme sonuçlarına göre yapılacak.
Geniş Çapta Hedef kamulaştırma maliyetlerini düşürmek, ihtilaflı bölgeleri çözmek ve kamu yatırımlarını hızlandırmak. Türkiye genelindeki kamu hizmeti alanı kapsamındaki alanların değerlerle değiş tokuşu için yeni bir düzenleme devreye alındı ve bu süreçte taraflar arasında uzlaşının temel alınması öngörülüyor.