Konut sitelerinin genel kurul toplantıları genellikle yılın başında toplanır ve gündemin en kritik konusu aidatlar olur. Özellikle asgari ücret zammı sonrası artış bekleyen kat maliklerinin, bütçeler ve harcamalar üzerinde yakından durması gerekir. Bu süreçte Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, haklar ve aidat kapsamı hakkında aydınlatıcı bilgiler paylaşıyor. Genel kurullarda, ocak-şubat dönemlerinde sıkça görülen bu artış taleplerinin gerçekçi olup olmadığını incelemek önemli bir adım olur.
Aidat ödemesi zorunlu olan kat maliklerinin itiraz edebileceği harcamalar şu şekilde özetlenebilir: 1- Zorunlu olmayan, lüks niteliğindeki harcamalara karşı itiraz edilebilir; örneğin bebek bakım odası gibi hizmetler, o siteye ihtiyaç duymayanlar için gereksiz görülebilir ve bu kalemler için ödemeden muafiyet talep edilebilir. 2- Hizmet alımında piyasa araştırması ve yeterli teklif alınmadan yapılmış olan fahiş ya da usulsüz harcamalara karşı itiraz mümkündür. Örneğin mantolama kararında piyasa ortalamasının dışında bir fiyat belirlenmişse, bu durum için itiraz edilebilir.
Toplantılar öncesi ve sonrası süreçler Kat maliklerinin genel kurullara katılım hakları bulunur; kiracılar kendi bağımsız bölüm maliklerine yetki belgesi alarak katılabilirler. Yönetim, genel kuruldan önce mali raporu tüm maliklere sunmalıdır. Bütçe onayında yetkisiz karar alınamaz; genel kurulda kabul edilmeyen aidat artışları için maliklerin itirazı ve dava hakları bulunur. İtirazlar tutanağa yazılmalı ve yönetimin bunu engellemesi durumunda belgelemelidir. İtiraz süresi ise davalar için 1 ay; katılım göstermeyen maliklerin durumu öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve genel kuruldan itibaren 6 ay içinde dava açılmalıdır.
Aidatlar ve giderler arasındaki sorumluluk dengesi açısından, kiracı ve mal sahibi arasındaki temel kural “kullanım kaynaklı giderler kiracıya, demirbaş ve taşınmazın kendisine ait giderler ise mal sahibine aittir” şeklindedir. Bu bağlamda, ortak giderler ve yönetim masrafları genelde kiracı tarafından karşılanır; asansör bakımı, elektrik, su gibi giderler çoğunlukla kiracıya aittir. Ancak güçlendirme, boyama, büyük onarım gibi esaslı giderler ile emlak vergisi gibi özel kalemler mal sahibi tarafından ödenir.
Kiracı sorumluluğu dışında kalan giderler için kira sözleşmesinde değişiklik yapmanın geçersizliği şu şekilde vurgulanır: Borçlar Kanunu’na göre kiracı aleyhine getirilecek giderler için sözleşmede böyle bir hüküm yer alamaz; “emlak vergisini kiracı öder” gibi ifadeler geçerli değildir ve sözleşme hükümleri bu yönde geçersiz sayılır.
Gündeme ilişkin yeni gelişmeler Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, aidat artışlarını sıkı denetime almak için site yönetimlerini yakından izleyecek. Meclis gündemine getirilen yasa taslağıyla, site yönetimlerinin haksız ve keyfi artışlarının tamamen durdurulması hedefleniyor; yönetimlerin yılda en az bir kez denetlenmesi ve uygunsuz uygulamalara karşı gerekli yaptırımların uygulanması planlanıyor.