İlk etapta kiracı ile mülk sahibi arasında çıkan anlaşmazlıklar genelde tahliye talepleriyle şekilleniyor. İstanbul, Ataşehir’de yaşayan bir kiracı, 2011 yılından beri konutta otururken sahibi evin satışıyla karşı karşıya kaldı. Yeni malik, 17 Şubat 2022 tarihinde taşınmazı tahliye etmek için ihtarname gönderdi ve kira bedeli 12 bin TL olarak belirlendi. Kiracı, kira sözleşmesini uzatmakla birlikte bu talebe olumlu yanıt vermeyince, malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtı. İlk derece mahkemesi davayı reddetti; ardından malikin istinafa başvurusu sonucu dikkat çekici bir karar çıktı.
Kira bedeli 12 bin TL iken dava neden açıldı Kira sözleşmesi 01.06.2011 tarihinde başlayıp 1 yıllık bir süre için yapılmıştı; kiracı 10 yıldır konutta kaldıktan sonra malik, 15 Şubat 2022’de taşınmazı üçüncü bir kişiye devretti. 17 Şubat 2022’de kiracıya, taşınmazın edinilmesinden dolayı tahliye ihtiyacı bulunduğu yönünde ihtarname gönderildi. İhbarname, 21 Şubat 2022’de kiracıya tebliğ edildi ve kira aylık 12 bin TL olarak belirtildi. Malik, yasal koşullar oluştuğu takdirde tahliye talebini 01.06.2022 tarihinde mahkemeye taşıdı; amacı konut ihtiyacını göstermekti.
İhtiyaç sebebiyle tahliye süreci TBK 351’e dayanıyor Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, taşınmazı sonradan edinen kişinin kendisi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı durumunda sözleşmeyi feshetmesini düzenler. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak şartı ile altı ay sonra dava açabilir; ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkı bulunur.
Mahkeme kararları ve süreç içindeki önemli noktalar İlk derece mahkemesi, tahliye talebini reddetti. Bundan sonra malik istinaf mahkemesine başvurdu ve burada da belirli bulgular öne çıktı: 01.06.2011 başlangıçlı kira sözleşmesi, davacı malik ile kiracının ihtarname süreci, 17.02.2022’deki ilk ihtarname ve 21.02.2022’de tebliğ edilen bildirimler, ikinci ihtar tarihleri ve mağduriyet iddiaları ele alındı. İstinaf, 6 ay içinde tahliye kararı verilmediği sürece davanın reddedilmesi gerektiğine dikkat çekti; ayrıca malik 01.06.2022 tarihinde ihtiyaç nedeniyle dava açarken 6 ay beklemediğini vurguladı. Bu bağlamda, yerel mahkeme ile istinaf mahkemesi de ihtiyacı karşılayan bir durum olmadığını ve sürelere uyulmadığını belirtti.
İhtiyaç nedeniyle tahliye için hangi zamanlama, hangi kurallar? Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesini takiben 1 ay içinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih süresi ve bildirim süreleri dikkate alınarak, fesih sonrası 1 ay içinde dava açmaları gerekmektedir. TBK 329 ve 351. maddeler uyarınca, belirsiz süreli sözleşmelerde her altı aylık dönemi bir fesih dönemi olarak kabul eden kurallar bulunur; kira verenin en az 3 ay önceden bildirim yapması ve altı aylık dönemi tamamladıktan sonra bir ay içinde dava açması zorunlu görülür.