İstanbul Pendik’te bir ev sahibi, yıllardır oturan kiracısının taşınmasıyla karşılaştığı sürpriz hasar tablosu karşısında şaşkına dönmüş durumda. Haberlere yansıyan görüntülerde prizlerden musluklara, lamba düzeneklerinden dolap kulplarına kadar pek çok unsurun söküldüğü ve evin kullanılamaz hâle geldiği iddia edildi. Ev sahibi, bu durum karşısında öfkesini yenemeyerek eski kiracısından şikâyetçi oldu; ancak zararının karşılanması halinde uzlaşmaya açık olduğunu ifade etti. Bu durum, akıllara şu soruları getiriyor: Ev sahibi ve kiracı hangi haklara sahiptir? Evde oluşan zararlar nasıl tespit edilir, tazmin süreçleri nasıl işler, sorumluluk sınırları nerelere kadar uzanır?
Avukat Oğuz Kara, iki temel fark üzerinden konuyu açıklıyor: hor kullanım ve olağan yıpranma. Türkiye’de kiracının temel borçlarından biri olarak “kiralananı olduğu gibi iade etmek” ilkesi vurgulanıyor; yani kiracı sadece sözleşmeye uygun olağan kullanımdan kaynaklanan normal eskime ve yıpranmadan sorumlu tutulamayabilir. Ancak olağan kullanımın ötesinde ortaya çıkan zararlar, örneğin demirbaş niteliğindeki parçaların sökülmesi, hor kullanım kapsamında değerlendirilecek ve tazmin yükümlülüğü doğacaktır. Yargıtay kararları bu ayrımı net olarak ortaya koyuyor.
İş birliğine dayalı çözüm önerileriyle dikkat çeken TÜGEM Başkanı Hakan Akdoğan ise ev teslimlerinde demirbaş listesinin ya da teslim öncesi fotoğrafların yeterli olmadığını, priz, lamba ve musluk gibi unsurların kira kontratlarının kapsamına girmediğini belirtiyor. Çünkü bunlar çoğu zaman kira sözleşmelerinin dışındadır. İki tarafın da imzalayacağı bir demirbaş listesiyle kira kontratına eklemek, ileride doğacak anlaşmazlıkları azaltabilir şeklinde görüşünü paylaşıyor.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki süreçte en kritik adımlardan biri, teslim anında taşınmazın durumunu kontrol etmek ve gördüğü ayıpları yazılı olarak kiracıya bildirmektir. Bu bildirim ve tespit sürecinin zamanında yapılması, geri verilecek bedel ile tazminat sorumluluğu arasında bağ kurar. Oğuz Kara, bu yükümlülüğün yalnız kiracıyı değil, ev sahibini de kapsadığını vurgulayarak, “Belirsizlik durumda mahkeme sürecine başvurarak delil tespiti yaparız” diyor.
Ceza hukuku açısından durum, parçaların kiralananın bütünleyici parçası olup olmadığının ve kiracının bunları kasti söküp götürüp götürmediğinin tespitine bağlı olarak değişir. Bu bağlamda mala zarar verme veya hırsızlık gibi suçlamalar söz konusu olabilir; ancak cezai sorumluluğun netleşmesi için somut deliller gerekir.
İş dünyasında emlakçılar, kriz anlarında tarafların uzlaşısını kolaylaştırmak adına fahri arabuluculuk yapabilirler. Kurumsal deneyim, emlakçıları bu tür durumlarda tarafları bir araya getirip iletişimi kolaylaştıran bir köprü konumuna getiriyor. Ancak nihai çözümün hukuki süreçler ve taraflar arasında yazılı olarak belirlenen protokollerle ilerlemesi önem taşıyor.
Mağduriyetin önüne geçmek adına depozito uygulamasının rolü de sıkça gündeme geliyor. Bazı durumlarda depozito, zararların karşılanması için başvurulacak mekanizma olarak kullanılırken, özelhallerde ev sahibi ile kiracı arasındaki anlaşmazlıklar depozito üzerinden çözülmeye çalışılır. Örneğin, cam veya kapı kırıkları gibi olaylarda depozito ile karşılanan zararlar zamanla gündeme gelebilir; ancak her durumda somut kanıt ve kayıtlar gerekir. Fotoğraf ve video kayıtlarının düzenli olarak tutulması, ileride çıkabilecek tartışmaların önüne geçer.